Waarom beleggen in vastgoed geen goed idee is!

Jan Longeval, ex-CEO van de fusiebank Petercam Degroof, zegt in een interview met De Tijd dat beleggen in fysiek vastgoed gewoonweg de slechtste belegging is. Als aandelenbelegger vind ik dit, uiteraard, ook. Hieronder leg ik uit waarom.

De gedachtegang dat vastgoed geen, of beter gezegd geen superieure belegging is ten opzichte van andere activa klassen, is bij mij op gang gekomen door een artikel van GertPeersman. Het artikel dateert reeds van april 2013, wellicht niet geheel toevallig rond de periode dat mijn beleggingsavontuur gestart is.

Professor Peersman doorprikt, in mijn bescheiden mening, zeer deskundig de mythe dat huren altijd nadelig zou zijn. Hij illustreert mooi, zowel in woorden als in cijfers dat dit niet zo hoeft te zijn. Ik heb ze ook, familie, vrienden en kennissen die zich haast dogmatisch vastklampen aan het huren-is-weg-gesmeten-geld syndroom. Hoewel louter buikgevoel, is mijn perceptie dat zij die dit het luidste roepen ook het meest negatief staan tegenover alle andere vormen van beleggen.

Overschatting van het rendement

De hierboven aangehaalde uitspraak van Longeval doet hij in het kader van een vraag over het rentebeleid van de Europese en bij uitbreiding, alle Westerse centrale banken, die de rente bewust laag houden. Enerzijds duwt dit beleid mensen naar meer risicovolle investeringen, want een klassiek spaarboekje brengt niets meer op. Anderzijds maakt de lage rente het aantrekkelijker om meer te lenen.  Vervolgens voegt meneer Longeval er fijntjes aan toe dat het rendement eveneens niet zo hoog is.

Ik merk eveneens in de mentale berekeningen die mensen maken over de opbrengst van vastgoed als belegging (dus om te verhuren) dat men deze consequent overschat omdat men enkel rekening houdt met de bruto huurinkomst. In deze mentale berekening houdt men zelden rekening met belastingen, onderhoudskosten, makelaar, beschrijving, ect… . Als ik schat wat de huidige waarde is van het appartement dat ik momenteel huur en wat we betalen aan huur, kom ik aan een rendement van 3,55% bruto. Dit houdt dus geen rekening met bovenvermelde kosten. Ik vind dit geen verpletterende ‘coupon’, in andere activa klasse kan men gelijkaardige en zelfs betere rendementen halen.

Vastgoedprijzen stijgen altijd

Voor één of andere reden gaat men er in België vanuit dat vastgoedprijzen altijd zullen stijgen. Het is mogelijk, ik heb tenslotte geen glazenbol, maar eerder onwaarschijnlijk. Het volstaat om naar Nederland te kijken, een land dat toch niet aan de andere kant van de wereld ligt, om te realiseren dat vastgoedprijzen niet altijd stijgen. Blijkbaar gelden de kleine lettertjes “resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor resultaten in de toekomst” niet voor vastgoed.

Bron: https://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/N#netherlands

Alle eieren in één mand

Zelfs de financieel minst geletterde onder ons kennen de heilige regel de financiële zaken: “leg niet al uw eieren in één mand!”. Volgens mij is dat net wat de meeste mensen doen als ze vastgoed kopen. Geen enkele adviseur zou iemand aanraden om met 250.000 EUR een aandeel van één bedrijf te kopen. Echter als mensen quasi al hun spaargeld gebruiken om een opbrengstwoning te kopen, lijkt dit helemaal geen bezwaar. Nochtans, zelfs al stijgen de prijzen in de vastgoedsector gemiddeld genomen, niets garandeert u dat er geen externe factor is die de waarde van uw vastgoed doet dalen. Stel men legt een drukke weg aan in uw buurt, een afvalverbrandingsoven, een windmolenpark in de achtertuin, een detentiecentrum om de hoek, … . Persoonlijk vind ik het opmerkelijk dat men hier haast nooit bij stilstaat.

Één van de minst liquide activaklasse

Veel andere beleggingen zijn relatief makkelijk van de hand te doen. Aandelen, trackers en fondsen zelfs met een druk op een knop in een app op uw slim mobieltje. Een huis of appartement verkopen is niet zo snel geregeld. Zelfs al vindt u ‘interday’ een koper dan nog moet deze, tenzij hij het volledige bedrag cash heeft, nog via de bank. Wederom vind ik het vreemd dat men bij het beleggen de vlotte verhandelbaarheid van een aandeel als criterium gebruikt maar dat dit bij vastgoed nooit belicht wordt.

Torenhoge in- en uitstapkosten

Op fora lees ik dat u voor de aankoop van een woning 15% tot 20% van de aankoopsom moet rekenen voor allerhande kosten (registratiekosten, ereloon notaris, aktekosten, dossierkosten bij de bank, …). Deze kosten zorgen dat er een hogere drempel is om te verkopen in vergelijking met andere beleggingen. Het maakt deze belegging dus eveneens minder liquide. Verder, en misschien belangrijker, vreten deze kosten in op het rendement van de belegging. Hoeveel maanden huur moet men wel niet ontvangen eer men alle kosten gerecupereerd heeft? Wederom een factor die men vaak niet meeneemt in het mentale rekensommetje.

Als iedereen belegt in vastgoed, wie huurt dan?

Vervolgens een meer filosofische bedenking. Als iedereen de goede raad om nooit te huren zou opvolgen, aan wie zal de vastgoedbelegger dan verhuren?

Om af te sluiten wil ik nog even meegeven dat ik niet noodzakelijk tegen vastgoed ben, zij het om zelf in te wonen of als belegging. Er zijn trouwens ook goede, niet financiële redenen om een woning te kopen. Ik ben vooral tegen het afschilderen van beleggen in vastgoed als iets risicoloos en zaligmakend en beleggen in aandelen als het duivelse kapitalisme dat naar het casino kan. Beleggen is niet voor de 1%. Als men vastgoed kan kopen, kan men beleggen. Beleggen is niet speculeren, een verstandig opgebouwde portefeuille kan het rendement van vastgoed op lange termijn evenaren en wellicht overstijgen.